纽约市“正当理由驱逐法”概览

纽约市正当理由驱逐法

纽约市最近颁布的“正当理由驱逐法”（Good Cause Eviction Law）标志着租户保护的重大进展，旨在解决长期以来因不公平驱逐和过高租金上涨而引发的担忧。这项法律于2024年4月20日正式生效，并在2024年8月18日附加了更多要求，旨在限制任意驱逐和控制租金的上涨幅度。

主要条款

驱逐保护：根据新法，房东只能在“正当理由”下驱逐租户。这些正当理由包括未支付租金、严重违反租赁协议、制造滋扰行为、从事非法活动，或房东需要收回房产用于自住或供家庭成员使用（如家庭占用或拆除建筑）。房东不能再仅凭个人意愿终止租赁合同，必须提供法律认可的有效理由。

租金涨幅限制：新法规定了租金上涨的上限。具体而言，如果租金上涨幅度超过当前租金的10%或5%加上消费者价格指数（CPI）的年度变化率（取两者中的较低值），则该上涨被视为不合理。例如，2024年CPI上涨了3.3%，那么租金上涨的最高幅度为8.3%。如果房东希望超过这个限度提高租金，必须在法庭上证明其合理性，可能会援引更高的维护成本、大规模维修或上升的房产税等理由。

豁免条款：该法律并不适用于所有租赁单位。值得注意的是，拥有十个或以下单位的小房东、自住且拥有不到十个单位的建筑、以及较新建筑（那些在2009年1月1日后获得居住许可的建筑）不受该法规的约束。此外，租金超过当地公平市场租金245%的豪华单位也被排除在外。

通知要求：自2024年8月18日起，房东必须以书面形式告知租户其单位是否受“正当理由驱逐法”保护。此通知必须包含在所有新签订和续签的租约中，以及任何驱逐相关的通知中。

对房东和租户的影响

对于租户来说，这部法律代表着住房稳定性的显著提升，特别是对于那些以前易受租金急剧上涨和突然驱逐影响的非监管公寓租户。要求房东在驱逐时提供有效理由，为租户增加了一层安全保障，确保他们不会无故被迫搬迁。

对于房东而言，这部法律带来了新的挑战。他们现在必须遵守更严格的规定，并可能面临法律纠纷，需在超过规定限度的租金上涨或驱逐情况下进行辩护。这可能会影响他们的运营成本和决策过程，尤其是在维护老旧建筑或投资新物业时。

“正当理由驱逐法”是纽约市在平衡租户权利与物业所有权利益方面的一个重要立法，其影响可能会在全市住房市场中显现，甚至可能激发其他司法管辖区采取类似措施。

该立法将一直有效至2034年6月15日，除非纽约州立法机构在此期间决定延续或修订，为城市提供十年的时间来评估其对住房稳定性和市场动态的长期影响。